Co musí obsahovat kupní smlouva na nemovitost?
Publikováno: 08.11.2023
Přemýšlíte o koupi nemovitosti nebo pozemku? Nebo svůj majetek naopak plánujete prodat? V tom případě vás jistě zajímá, jak má vypadat kupní smlouva na nemovitost (případně kupní smlouva na pozemek), jaké musí mít náležitosti nebo jak je to s předáním peněz.
Co je kupní smlouva na nemovitost?
Kdykoliv něco kupujete, uzavíráte s prodávajícím smlouvu o koupi. Někdy může mít papírovou formu, jindy jen ústní. Tato smlouva vás pak chrání a jsou na ní založena vaše práva (například odstoupení od smlouvy, právo na reklamaci a tak dále).
V případě prodeje/koupě nemovitosti je nutné sepsat řádnou, právně uznatelnou a hlavně papírovou smlouvu o koupi nemovitosti. Nestačí napsat ji na počítači a nechat si ji v online podobě. Je potřeba mít ji fyzicky sepsanou na papíře - a už tak nezáleží na tom, zda je psána rukou nebo vytisknutá (i když vzhledem k délce a celkovému obsahu kupní smlouvy na nemovitost je rozhodně lepší sepsat ji na počítači).
Existují i různé vzory kupní smlouvy na nemovitost, které můžete využít a jen do nich doplnit údaje o kupujícím, prodávajícím, o nemovitosti, její ceně a dalších náležitostech. Takže pokud chcete sepsat smlouvu sami, vzor kupní smlouvy na nemovitost se vám rozhodně vyplatí využít.
Co obsahuje kupní smlouva na nemovitost?
Kupní smlouva na nemovitost má obvykle několik listů. Musí totiž být velmi detailní a obsahovat vše potřebné, aby byla právně uznatelná. Typická kupní smlouva na nemovitost vypadá následovně:
- Popis obou zúčastněných stran - prodávajícího a kupujícího. Oba musejí být jasně identifikováni, takže v kupní smlouvě na nemovitost je potřeba vypsat jejich celá jména, adresu, rodné číslo. Pokud je jednou ze smluvních stran firma, je potřeba vypsat její název, adresu sídla, IČ/DIČ a případně dopsat údaje o člověku, který ji při prodeji po právu zastupuje.
- Článek 1: Stručný popis toho, jak prodávající nemovitost získal, tedy jestli ji postavil, koupil (kdy a od koho), dostal darem (kdy a od koho), zdědil a tak dále.
- Článek 2 - Popis prodávané nemovitosti: Musí obsahovat zejména přesnou adresu, určení typu nemovitosti (chata, chalupa, usedlost, rodinný dům, byt...), typ vlastnictví, parcelní číslo, informace z katastru nemovitostí.
- Článek 3 - Kupní cena: Nestačí sem napsat jen částku, za niž se nemovitost prodává. Kupní smlouva na nemovitost musí obsahovat přesný popis toho, jak budou peníze zaplaceny, kam budou zaslány, v jakém termínu a za jakých podmínek. Pokud si kupující bere hypotéku na koupi nemovitosti, je nutné zaznamenat sem i informace o hypotečním úvěru a zástavním právu k nemovitosti. Pokud se peníze posílají do zástavy (například notáři), je potřeba popsat přesný princip poslání částky, komu a za jakých podmínek.
- Článek 4 - Vklad na Katastr nemovitostí České republiky: Ten se provádí až posléze, ale už v kupní smlouvě na nemovitost je nutné mít zapsáno, která ze smluvních stran provede vklad na katastr, kdo zaplatí za kolek a jak se bude postupovat, pokud by katastr vklad z nějakého důvodu zamítl.
- Článek 5 - Ostatní: V této části mohou být různé další informace, které obě smluvní strany považují za důležité nebo které se vážou ke prodávané/kupované nemovitosti. Často se sem píše prohlášení prodávajícího, že se k nemovitosti nevážou další práva a že si není vědom žádných skutečností, které by převod nemovitosti mohly ohrozit; a prohlášení kupujícího, který potvrdí, že zná stav nemovitosti. Zpravidla se sem uvádí i informace o tom, kdo zaplatí daň z převodu nemovitosti.
- Článek 6 - závěrečná ustanovení: Sem se zapisuje, že obě smluvní strany smlouvě rozumí, jsou s ní seznámeny a souhlasí, že ji podepisují bez nátlaku. Píše se sem i datum nabytí účinnosti smlouvy, případně kolik kopií smlouvy se vytvoří a kdo je dostane.
- Datum, místo sepsání smlouvy
- Vlastnoruční podpisy
Kupní smlouva na nemovitost - vzor
Stáhněte si vzor kupní smlouvy na nemovitost.
Zdroj: pracepropravniky.cz
Jak na převod peněz?
Možná máte na sepsání kupní smlouvy na nemovitost vzor, a tak to pro vás není žádný problém. Řada lidí ovšem volí bezpečnější variantu - nechají si kupní smlouvu na nemovitost sepsat právníkem, sepíše jim ji právník realitní kanceláře, přes niž nemovitost kupují/prodávají, nebo si ji nechají sepsat u notáře. To vše je možné a je jen na vás, jakou možnost si vyberete.
Při koupi nebo prodeji nemovitosti byste mohli narazili na podvodníka, který by mohl zmizet s vašimi penězi a nepřepsaná nemovitost by byla stále jeho. Proto je jistější při prodeji/koupi nemovitosti využít služeb profesionálů a jim posléze poslat peníze do úschovy.
Máte možnost poslat je na účet realitní kanceláře, který dostanete při sepsání kupní smlouvy na nemovitost. Stejnou službu vám může poskytnout i notář nebo advokát. Sepíšete s nimi smlouvu o úschově peněz a částku zašlete na daný bankovní účet - peníze jsou z něj prodávajícímu zaslány až ve chvíli, kdy je dokončen převod nemovitosti. A obě strany tak mají jistotu, že nedojde k podvodu ani zpronevěře.
Na co si dát pozor při koupi domu?
Kupní smlouva na pozemek
Velmi podobně byste měli postupovat, pokud prodáváte pozemek. I pozemek je totiž majetek a může být leckdy cennější než nemovitost. Jednoduchá kupní smlouva na pozemek má trochu jiný obsah než kupní smlouva na nemovitost, ale až tolik se od sebe neliší. Pokud máte tedy pro kupní smlouvu na nemovitost vzor, můžete ho použít a sepsat jednoduchou kupní smlouvu na pozemek.
Ta by měla mít následující strukturu:
- Jasná identifikace obou smluvních stran - kupujícího i prodávajícího (celá jména, adresy, rodné číslo). Pokud je jednou ze smluvních stran firma, je potřeba vypsat její celý název, adresu sídla, IČ/DIČ.
- Článek 1 - popis pozemku a jeho vlastnictví, plus parcelní číslo, katastrální území, obec. Připište i u jakého katastrálního úřadu je pozemek zapsán.
- Článek 2 - Předmět prodeje: Obsahuje podrobný popis prodávaného pozemku i s větou, že prodávající převádí nemovitou věc spolu se všemi právy a povinnostmi.
- Článek 3 - Kupní cena: Vypište částku, za niž se pozemek prodává, a to číselně i slovy. Plus popište, jakým způsobem bude zaplacena, komu či na jaký bankovní účet (ten uveďte). Vyplatí se sem připsat i větu, že pokud kupující částku nezaplatí, má prodávající právo od kupní smlouvy na pozemek odstoupit.
- Článek 4 - Prohlášení obou smluvních stran: V této části se (obdobně jako u kupní smlouvy na nemovitost) uvádějí různé typy prohlášení kupujícího i prodávajícího, že k pozemku neexistují žádná další práva (která by nebyla uvedena v dané kupní smlouvě na pozemek), že prodávající má právo uzavřít tuto smlouvu a nebude s pozemkem do doby přepisu v katastru nemovitostí nijak manipulovat a tak dále.
- Článek 5 - Závěrečná ustanovení: Tento článek je téměř stejný jako u kupní smlouvy na nemovitost.
- Datum, místo sepsání smlouvy
- Vlastnoruční podpisy
Ověření podpisů
Kupní smlouva na nemovitost i kupní smlouva na pozemek musejí být vlastnoručně podepsané, a to kupujícím i prodávajícím. Mnoho lidí ale váhá, jestli vlastnoruční podpis stačí. Není potřeba mít podpisy ověřené?
Faktem je, že ze zákona není nutné, abyste si nechali podpisy na kupní smlouvě ověřovat. Ale na katastrálním úřadu, kterému předkládáte jednu kopii kupní smlouvy na prodej nemovitosti, to po vás přesto mohou chtít. Podle katastrální vyhlášky č. 357/2013 Sb. je katastrální úřad povinen zkoumat jejich pravost, což může být bez ověření komplikované.
Je jednodušší si hned podpisy nechat ověřit, abyste se vyhnuli problémům s dokazováním jejich pravosti.
Udělat to můžete několika způsoby:
- Pokud kupní smlouvu na nemovitost podepisujete u notáře, přímo notář vám podpisy ověří a potvrdí jejich pravost.
- Pokud kupní smlouvu na nemovitost podepisujete u advokáta, přímo advokát vám podpisy ověří a potvrdí jejich pravost.
- V dalších případech musíte zamířit na pobočku České pošty nebo na obecní úřad - tam najdete Czech POINT, přes nějž vám podpis na kupní smlouvě ověří.
- Je nutné, aby přišel kupující i prodávající.
- K ověření podpisu na Czech POINTU se musíte prokázat platným dokladem totožnosti (občanský průkaz, případně cestovní pas).
- Poplatek za ověření podpisu je 30 Kč.
- Výhodnější je podepsat kupní smlouvu na nemovitost až při ověřování podpisu. Pokud jste ji podepsali už předem, musíte na místě ověření podepsat ještě prohlášení podpisu za vlastní, kterým potvrdíte jeho pravost.
Co se děje dál?
Jak se postupuje při koupi nemovitosti nebo pozemku dál? Následuje cesta na katastr nemovitostí. Kupující předloží kupní smlouvu na nemovitost s ověřenými podpisy, návrh na vklad a zaplatí kolek 2 000 korun.
Katastr následně zaplombuje nemovitost.
Začne běžet 20denní lhůta, kdy je možné podat námitku proti přepisu nemovitosti. Pokud nikdo námitku nevznese, katastr provede převod nemovitosti a vloží nového vlastníka nemovitosti - to může trvat 1 až 2 měsíce.
Teprve s novým listem vlastnictví je možné požádat o vyplacení peněz z úschovy.
Pakliže si kupující bere na koupi nemovitosti hypotéku, přichází na řadu banka, která katastrální úřad požádá o vklad zástavního práva na danou nemovitost.
A následně musí prodejce zaplatit daň z prodeje nemovitosti.
Pojištění nemovitosti
Co ještě zbývá? Prodejce už žádné další povinnosti nemá a může si užívat svých nově získaných peněz. Zato nový majitel nemovitosti nebo pozemku ještě pár starostí mít bude.
Je třeba myslet na pojištění nemovitosti. V případě domu, bytu nebo třeba chaty je potřeba sjednat si pojištění nemovitosti, které kryje různá rizika, a pojišťovna pak proplatí škody na nemovitosti.
Výhodné je sjednat si spolu s ním také pojištění domácnosti, které se vztahuje na vnitřní vybavení nemovitosti. Pro kalkulaci pojištění majetku stačí zadat pár údajů o vás a vaší nemovitosti a naši specialisté se vám posléze ozvou s nabídkami přesně na míru.