Daň z nemovitosti v roce 2025
Vlastnit nemovitost je pro většinu z nás velkou výhodou. Vztahuje se k ní však také několik povinností, například každoroční odvod daně z nemovitých věcí (dříve daň z nemovitosti). Tuto daň musí odvést každý majitel domu, bytu, stavebního pozemku, garáže, ale také například vinice. Podívejte se, kdy se tato daň platí a jak podat daňové přiznání. Z čeho se počítá daň z prodeje nemovitosti a jak se to má s daní z nabytí nemovitosti? Všechno vysvětlíme.
Daň z nemovitosti v roce 2025
Daň z nemovitých věcí je jednou z majetkových daní, kterou je každoročně zdaňováno vlastnictví všech nemovitostí. Tato daň se odvádí obcím, pod které nemovitosti náleží, a správu daní zajišťuje stát prostřednictvím finančních úřadů. Vy tedy daň budete platit příslušnému finančnímu úřadu.
Daň z nemovitých věcí zahrnuje dvě různé daně:
- daň ze staveb a jednotek,
- daň z pozemků.
Každá se stanovuje samostatně a předmětem jsou pozemky, stavby a jednotky nacházející se na českém území a evidované v katastru nemovitostí. Majitelé všech těchto nemovitých věcí jsou povinni tento majetek uvést v daňovém přiznání a následně uhradit vyměřenou daň.
Jak se daň z nemovitých věcí počítá?
Výpočet daně z nemovitých věcí závisí na tom, jestli se jedná o stavbu nebo pozemek. Roli hraje celková plocha nemovitosti, typ stavby nebo pozemku, cena různých pozemků a zákonem dané sazby a koeficienty.
Koeficienty zohledňují fakt, že cena nemovitostí není všude stejná. Každé obci je tak přidělen koeficient podle její velikosti a k tomu má ještě každá obec právo určit si vlastní místní koeficient. Ten musí obce zveřejnit nejpozději 1. října před příslušným zdaňovacím obdobím. Tím mohou daň zvýšit, ale taky snížit.
Od roku 2024 je zaveden také tzv. inflační koeficient, zohledňující při výpočtu míru inflace.
Zajímá vás, jaké koeficienty platí pro vaši obec? Jejich vyhledávač najdete na webu Finanční správy ČR nebo Ministerstva financí ČR.
Výpočet daně z nemovitosti pro stavby
Základ daně tvoří zastavěná plocha (u bytových jednotek se podlahová plocha upravuje pomocí příslušného koeficientu). Sazba daně se liší podle toho, o jakou stavbu se jedná. Rozlišuje se:
- obytný dům,
- budova určená k rekreaci,
- garáž,
- stavba užívaná k podnikání,
- ostatní stavby.
V roce 2024 došlo ke změně týkající se správného určení typu stavby. Předtím se typ stavby určoval podle toho, jak ji fakticky používáte. Podle nových pravidel záleží na tom, jak je stavba evidovaná v katastru (a jak byla zkolaudovaná). Pokud máte u domu malou stavbu, která byla zkolaudovaná jako garáž, tak ji musíte nově přiznat k dani jako garáž, i kdybyste ji odjakživa využívali jako zahradní domek.
Celkovou daň si spočítáte následujícím způsobem:
| plocha (bytu, zastavěná) × základní sazba × základní koeficient × místní koeficient × inflační koeficient |
|---|
Výpočet daně z nemovitosti pro pozemek
U pozemků je pro základ daně důležitá jednak výměra pozemku, jednak cena pozemku.
Základ daně se vypočítá:
- Orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost: Rozlohu pozemku vynásobíte průměrnou cenou pozemku stanovenou ve vyhlášce. Základ daně pak tvoří 1,35 % z této částky.
- Les, rybník: Rozlohu násobíte fixně danou částkou (v roce 2025 to je 3,80 Kč). Základ daně je 0,45 % z takto vypočítané částky.
- Ostatní pozemky: Důležitá je jen jejich plocha.
Sazba daně závisí na tom, o jaký typ pozemku se jedná (orná půda, vinice, zahrada, les, travnatý porost, stavební pozemek a podobně).
Pokud vlastníte pozemek a na něm máte postavený dům, budete daň z pozemku odvádět jen z nezastavěné části (plochu zastavěnou zdaněnou nemovitostí si při výpočtu odečtete).
Existuje taky několik výjimek, kdy se daň z pozemku neplatí vůbec, například pozemek v chráněné krajinné oblasti, ekologicky významný prvek (mokřad, větrolam) nebo veřejně přístupné parky.
Vzorec pro výpočet celkové daně je:
| plocha pozemku × základní sazba × základní koeficient × místní koeficient × inflační koeficient |
|---|
Ztrácíte se při výpočtu ve všech parametrech? Naštěstí na to nejste sami. Na internetu najdete spoustu kalkulaček, které vám s výpočtem daně pomůžou.
Cena orné půdy
Pro výpočet daně z nemovitosti z pozemku je nutné znát i úřední cenu orné půdy stanovenou vyhláškou, bývá nižší než tržní cena. Úřední cena vychází jednak z lokality (katastrálního území), jednak ze stanovené bonity půdy.
Bonita půdy se skrývá pod zkratkou BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka), jedná se o číselný kód uvedený na listu vlastnictví u daného pozemku. A neoznačuje nic jiného než kvalitu půdy.
Kdy a jak podat daňové přiznání?
Daňové přiznání se podává po roce, během kterého se v katastru změnil vlastník dané nemovitosti. Jestli jste si tedy pořídili dům nebo pozemek v roce 2024, budete daňové přiznání podávat v roce 2025.
Daňové přiznání je nutné podat do 31. ledna 2025. O výši daně rozhoduje stav nemovitosti k 1. lednu daného roku.
Podat daňové přiznání z nemovitosti lze na portálu Moje daně prostřednictvím elektronického formuláře. Formulář zde můžete rovnou i elektronicky odeslat.
Do formuláře je třeba vyplnit několik údajů včetně přiřazení ke správnému finančnímu úřadu, zdaňovací období, údaje o majiteli a samozřejmě údaje o samotné nemovitosti. Ve třetím oddíle formuláře proběhne výpočet daně, sami se nemusíte s výpočtem trápit.
Jak vyplněné daňové přiznání odevzdat?
Máte-li datovou schránku, odešlete formulář touto cestou, jedná se dokonce o vaši povinnost a jiný způsob není možný.
V opačném případě si formulář musíte vytisknout a odevzdat do pěti dnů na finančním úřadu.
Musím podávat přiznání k dani z nemovitosti každý rok?
Dobrou zprávou je, že daňové přiznání se podává jen jednou, špatnou zprávou je, že se platí každý rok. V následujících letech už tedy nemusíte podávat daňové přiznání a jen vám budou automaticky chodit oznámení, kolik máte zaplatit.
Opětovně byste daňové přiznání k dani z nemovitosti museli podávat jen v případě, že by došlo k podstatným změnám, například byste k domu něco přistavěli nebo se změnila výměra vašeho pozemku.
Do kdy je nutné daň z nemovitosti zaplatit?
Poté, co jste podali daňové přiznání, budete čekat, než vám dorazí oznámení o výši daně a veškeré potřebné platební údaje. Očekávat ho můžete v průběhu dubna nebo začátkem května.
Oznámení vám může přijít:
- složenkou (základní způsob, který finanční správa využije, pokud nemáte datovou schránku, nebo si nezvolíte jiný způsob sami, za složenku budete muset zaplatit),
- e-mailem (vč. QR kódu pro pohodlné placení, přihlásit se o tento způsob platby musíte do 15. března),
- do datové schránky (pokud ji vlastníte, dostanete oznámení automaticky do ní),
- prostřednictvím SIPO (o úhradu formou SIPO musíte zažádat do konce ledna).
O jiný způsob placení než složenkou zažádáte jednoduše prostřednictvím formuláře na webu finanční správy.
Vyměřenou daň musíte zaplatit do 31. května. V případě, že by byla vyšší než 5 000 Kč, můžete si platbu rozložit na dvě části. První splátku zaplatíte do konce května, druhou do konce listopadu.
Jak se odhlásím od daně z nemovitosti?
Jestli jste v uplynulém roce dům, byt nebo pozemek prodali, případně darovali, zkrátka už nejste jeho vlastníkem, nezapomeňte se od placení daně odhlásit.
Není na to žádná předepsaná forma, prostě jen tuto novou skutečnost písemně oznámíte příslušnému finančnímu úřadu. Nebo můžete opět využít elektronickou formu odhlášení přes portál Moje daně (použijte formulář Obecné písemnosti v záložce Elektronické formuláře).
Daň z prodeje nemovitosti
Pokud se rozhodnete svoji nemovitost prodat, bude výdělek z tohoto prodeje brán jako druh příjmu, stejně jako zaměstnání nebo podnikání. Uplatňuje se tak na něj daň z příjmu fyzických osob, kterou přiznáváme v každoročním daňovém přiznání. Pokud jste fyzická osoba, je tato daň z prodeje nemovitosti jediná, která se vás týká.
Sazba této daně je většinou 15 % a počítá se pouze ze zisku, tzn. daní se pouze rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou. Do příjmu si v daňovém přiznání uvedete cenu, kterou jste za nemovitost získali, do výdajů pořizovací cenu. Pokud jste na prodeji nevydělali nebo jste dokonce prodali se ztrátou, daň neplatíte.
Daňové přiznání je v tomto případě nutné podat ve standardním termínu, tedy do 31. března 2025.
Kdo je osvobozen od daně z prodeje nemovitosti?
Ne vždy se na vás bude povinnost zaplatit daň z prodeje nemovitosti vztahovat. Existuje několik případů, kdy ji platit nemusíte:
- vlastníte nemovitost alespoň 5 let (platí pro nemovitosti zakoupené před rokem 2021), nebo 10 let (platí pro nemovitosti zakoupené od 1. 1. 2021), tzv. časový test,
- nemovitost jste zdědili v první linii a časový test již splnil původní majitel,
- pokud jste v nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem bydleli,
- pokud jste v nemovitosti bydleli sice méně než 2 roky, ale peníze z prodeje využijete k zajištění jiného svého bydlení (musíte to ale stihnout do roka od prodeje).
Daň z nabytí nemovitosti
Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v roce 2020, takže od roku 2021 se neplatí.
Týká se to jak koupě nemovitosti, tak zdědění nemovitosti. Dědění se bere jako bezúplatné nabytí nemovitosti, neplatí se ani dědická daň (zaplatíte jen notáři za vyřízení dědictví).
Jestli jste zdědili nemovitost, nezapomeňte, že se na vás od příštího roku bude vztahovat běžná povinnost přiznat se k dani z nemovitosti jako na každého jiného majitele nemovitosti.
Častým způsobem předání majetku v rodině je darování nemovitosti. Darovací daň , resp. daň z nabytí nemovitosti darem, se neplatí v případech, kdy:
- dar pochází od příbuzného v linii přímé i nepřímé
- nebo jste s dárcem v nemovitosti bydleli a sdíleli společnou domácnost alespoň 1 rok před darováním.
Pokud byste získali darem nemovitost od někoho jiného, musíte ji přiznat jako příjem (na základě odhadu ceny nemovitosti) a podat klasické daňové přiznání z příjmu.
Nezapomeňte na pojištění majetku, pokud kupujete nemovitost
V případě změny vlastníka nemovitosti automaticky zaniká pojistná smlouva. Od tohoto okamžiku nemáte nemovitost pojištěnou a v případě jakékoliv nehody nedostanete od pojišťovny nic.
O vhodné pojištění majetku se zajímejte raději hned od chvíle, kdy nemovitost získáte. V případě dědictví je důležité, že nemusíte čekat až na ukončení dědického řízení, které se často vleče několik měsíců (a stačí během té doby prasklé potrubí a nemovitost máte zničenou ještě před tím, než ji začnete naplno užívat). Předpokládaný dědic může novou pojistku uzavřít ihned po smrti původního majitele.
S výběrem pojištění vaší nemovitosti vám pomůže naše kalkulace pojištění nemovitosti. Stačí zadat základní údaje o vás a vaší nemovitosti/domácnosti a naši specialisté vás budou kontaktovat s nabídkami přímo na míru.
Autor: Petra Maříková