Koupě bytu
Koupě bytu je pro většinu lidí životní investicí, ke které přistoupí jen jednou za život. O to víc je třeba dávat pozor, aby koupě proběhla hladce a nestala se z ní noční můra. Stačí opomenout drobnost a problém je na světě. Podívejte se, na co všechno si při koupi bytu dát pozor. A poradíme vám také, jak na koupi bytu s nájemníkem nebo družstevního bytu.
První cesta vede na katastr nemovitostí
Ve chvíli, kdy po nekonečném pročítání inzerátů a řadě prohlídek konečně narazíte na byt snů, nesmíte propadnout předčasnému nadšení a sáhnout po něm bez rozmyslu. Vaše práce teprve začíná a musíte si byt prověřit po všech stránkách. Jen tak vás nebude po podpisu smlouvy čekat nepříjemné překvapení.
Jako první si musíte prověřit právní stav nemovitosti, to znamená vyžádat si list vlastnictví k vybranému bytu a pořádně si ho pročíst. List vlastnictví je kompletní výpis z katastru nemovitostí. Získat ho můžete přímo na katastru nemovitostí (zažádat lze online nebo osobně), u notáře nebo na pobočce CzechPoint. Nedostanete ho zadarmo, zaplatíte poplatek podle počtu stran, ale rozhodně půjde o dobře vynaložené peníze.
List vlastnictví má celkem sedm částí a zjistíte z něj všechny údaje o dané nemovitosti. Nezapomeňte, že každá nemovitost má vlastní list vlastnictví, tedy i garáž nebo sklep, který bude patřit k bytu.
Kdo byt vlastní
V první části se dozvíte všechny potřebné údaje o vlastníkovi bytu. Zaměřte se na to, zda má byt jen jednoho vlastníka, nebo je více spoluvlastníků. V druhém případě budou muset s prodejem souhlasit všichni. Pokud by ho vlastnila firma (právnická osoba), ověřte si, kdo je za firmu oprávněný jednat, nikdo jiný by vám neměl smlouvu podepisovat.
Informace o bytě
Další část popisuje byt do všech detailů tak, aby nenastaly pochybnosti, o jakou nemovitost se jedná. Podstatná je pro vás informace, zda jde o bytový prostor. Najdete zde i údaje o pozemku a domě, kde se byt nachází, označení pozemků, které tvoří společnou část domu, případně velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu.
Zaměřte se na právní vady
Z listu vlastnictví vyčtete i zásadní informace, které by vám mohly koupi bytu značně ztížit, nebo dokonce překazit. Zajímejte se o zástavy, věcná břemena, zákaz zcizení a zatížení nemovitosti (znamená to, že byt nelze prodat nebo použít jako zástavu bez souhlasu uvedené třetí osoby) a exekuce.
Pozor si dejte na velké písmeno P - označuje se jím plomba, která značí, že na nemovitosti probíhají právě nějaké změny. Musíte si ověřit, čeho se změny týkají.
Důkladná kontrola stavu bytu je nezbytná
Po právní stránce všechno vypadá v pořádku? Pak můžete pokročit dál a zaměřit se na technický stav bytu. Důvěřuj, ale prověřuj - určitě se nenechte ukolébat tvrzením majitele nebo realitního makléře, že je byt v perfektním stavu. Na prohlídku si s sebou vezměte odborníka, kterému nic neunikne.
Na co si při koupi bytu dát pozor?
- Stav podlah a stěn - jsou rovné, nepraskají, nejsou vlhké? Někdy prozradí problém čerstvá výmalba v rozích místnosti nebo okolo oken. Z jakého materiálu jsou stěny a příčky (sádrokarton)?
- Veškeré rozvody, jističe, stoupačky - jejich stáří, materiál a stav.
- Okna a dveře - doléhají a těsní, jak mají? Jsou funkční kliky?
- Koupelna, toaleta, kuchyně - vodovodní baterie, odpady, tlak vody. Jaké vybavení bude v bytě zůstávat?
- Příslušenství bytu - co bude zůstávat, v jakém je stavu, je v záruce?
Vyžádejte si revizní zprávy a ptejte se, zda byt prošel rekonstrukcí. Kromě stavu bytu se zajímejte i o stav domu. Podstatné jsou informace, jaká je jeho energetická náročnost, jestli je zateplený, v jakém stavu je střecha a společné prostory.
Nezapomeňte na výši záloh
Jedná se o důležitou položku, kterou budete muset zavést do svého rodinného rozpočtu. Nechte si proto předložit roční vyúčtování služeb a výši záloh na další rok. Platit budete i za služby v domě, jako je osvětlení chodby, úklid společných prostor a provoz výtahu.
Výši záloh ovlivní i umístění bytu v domě. V přízemí, pod střechou nebo na rohu domu bude chladněji. Roli hraje i orientace pokojů - pokoje na jižní straně budou v zimě víc vyhřáté a ušetříte za topení, naopak v létě budou často přehřáté a budete muset řešit jejich ochlazování (klimatizace, venkovní žaluzie).
Rezervační smlouva je závazná
Do podpisu rezervační smlouvy se nehrňte. Makléř nebo prodávající může chtít využít váš zájem a dotlačit vás k podpisu hned. Nezapomeňte ale na to, že podpisem rezervační smlouvy se zavazujete byt koupit. Pokud si to rozmyslíte, ponesete následky v podobě uhrazení smluvní (obvykle nemalé) pokuty a propadnutí rezervačního poplatku.
Můžete mít strach, že vás někdo předběhne a o byt nakonec přijdete, ale vždy je lepší toto riziko podstoupit a rezervační smlouvu podepsat, až máte skončenou důkladnou prohlídku bytu po právní i technické stránce.
Ve vašem zájmu si nechejte i rezervační smlouvu zkontrolovat nezávislým odborníkem. Měla by být dostatečně podrobná a obsahovat stejné informace, jaké budou v kupní smlouvě na nemovitost.
Pokud byt kupujete přes realitní agenturu, musí být smlouva trojstranná, to znamená uzavřená mezi vámi, agenturou a prodávajícím. Kdybyste ji uzavřeli jen s agenturou, tak by vlastně prodávajícího k ničemu nezavazovala.
Rezervační poplatek představuje už část z kupní ceny, není to poplatek agentuře, takže vám bude později z ceny bytu odečten. Neplaťte ho ale jen tak převodem na účet. Využijte bezpečnou advokátní nebo notářskou úschovu.
Koupě bytu s nájemníkem
Nedá se jednoznačně říct, jestli je nájemník v kupovaném bytě komplikace, nebo výhoda. Záleží na mnoha okolnostech. Vždy je ale třeba myslet na to, že nájem po prodeji bytu nezaniká, jen přechází na nového majitele. Nájemní smlouva stále trvá a práva a povinnosti z nájmu přejdou po koupi bytu na vás.
Byt kupujete jako investici a hodláte ho pronajímat
V tomto případě je pro vás důležité, o jakého nájemníka se jedná. Jestli je bezproblémový, platí nájem v pořádku a pravidelně, dodržuje všechna pravidla, sousedé si na něj nestěžují a má zájem v bytě nadále bydlet, je to pro vás výhra. Nemusíte už nájemníka shánět a máte o starost méně.
Nájemník vám z nějakého důvodu nevyhovuje? Zkuste se s ním domluvit na ukončení nájmu dohodou. Jinak můžete nájem vypovědět jen z důvodů daných zákonem (§ 2288 občanského zákoníku).
Byt kupujete pro sebe a chcete v něm bydlet
V této situaci je nájemník překážkou a vás musí zajímat, jak je formulována nájemní smlouva. Nejjednodušší pro vás je nájemní smlouva na dobu určitou. Skončí dnem uvedeným ve smlouvě a vy ji s nájemníkem už jen neobnovíte. Můžete si také domluvit dřívější datum ukončení nájmu a sepsat dohodu o skončení nájmu, se kterou ovšem musí souhlasit obě strany.
Komplikovanější to bude u nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Nájemce můžete vypovědět pouze ze zákonných důvodů (§ 2288 občanského zákoníku). Jedním z opodstatněných důvodů je však i to, když se chce majitel do bytu sám nastěhovat. Vždy platí tříměsíční výpovědní lhůta.
Nejjednodušší je domluvit se s nájemcem na ukončení smlouvy. Pokud nájemník souhlasí, opět využijete dohodu o skončení nájmu, ve které uvedete domluvené datum, kterým nájem zaniká.
Koupě družstevního bytu na hypotéku
Řada bytů je ve vlastnictví družstva, což má určitá specifika. Družstevní byt nebude patřit vám, nekupujete si ho v pravém slova smyslu, protože vždycky bude majetkem družstva. Vy si koupíte pouze družstevní podíl, ze kterého vám plynou práva a povinnosti, zejména právo nájmu bytu.
Bydlení v družstevním bytě má výhody i nevýhody.
- Výhodou je, že se o dům stará družstvo. Zařizuje potřebné úpravy, řeší různé potíže, kontroluje dodržování pravidel a může vyloučit problémového a nespolupracujícího člena.
- Nevýhodou je, že musíte družstvo, jakožto majitele bytu, žádat o povolení, když chcete byt rekonstruovat nebo pronajmout. A musíte dodržovat pravidla družstva.
Seznamte se před koupí se všemi podmínkami a pravidly družstva, abyste se ujistili, že vám budou vyhovovat.
Panuje mylné přesvědčení, že koupi družstevního bytu nelze financovat hypotékou. Samozřejmě to možné je.
Hypotéku si můžete vzít i na koupi družstevního bytu, jenom nemůžete bance dát do zástavy kupovaný družstevní byt. Můžete ale jako zástavu dát jinou nemovitost, která má minimálně stejnou hodnotu jako dotyčný byt. Použít můžete chatu, chalupu, pozemek nebo i nemovitost, kterou nevlastníte přímo vy, ale například někdo z rodiny.
Nový byt si pojistěte
Veškerá pojištění domácnosti a nemovitosti zaniknou okamžikem prodeje. Pojistné smlouvy na nové majitele nepřechází. Nezapomeňte si proto co nejdříve sjednat pojištění majetku.
Nečekaná havárie nebo živelní pohroma by vám mohla radost z nového bytu rychle pokazit. Cenu pojištění domácnosti a nemovitosti vám můžeme snadno spočítat online a dostanete nabídku přímo na míru.