Odhad ceny pozemku
Při koupi nebo prodeji pozemku bude pro vás jedním z nejzásadnějších dokumentů odhad ceny pozemku. Přibližný odhad ceny si samozřejmě můžete udělat i sami, ale v mnoha případech pro vás bude nutný odhad vypracovaný odborníkem. Poradíme vám, jak odhadnout cenu pozemku, kdy potřebujete profesionálního odhadce a jak ho vybrat a jakým chybám se při odhadu vyhnout.
K čemu potřebuji odhad ceny pozemku
Správný odhad ceny pozemku vám zaručí, že ho při jeho koupi nepřeplatíte a při jeho prodeji naopak nepodceníte. V obou případech byste zbytečně přišli o peníze. Špatný odhad ceny pozemku také může zapříčinit problémy s jeho prodejem.
Cena pozemku nezůstává stejná, ale proměňuje se v čase. Vliv na ni má řada faktorů a týká se to nejen stavebních parcel, ale i orné půdy. Nelze proto spoléhat na cenu, kterou měl pozemek kdysi, když ho jeho majitel kupoval.
Pokud budete k financování pozemku potřebovat hypotéku, bude pro vás odhad ceny pozemku vypracovaný odhadcem naprosto nezbytný.
Pozemek nemá jen jednu cenu
Nejasnosti do odhadu ceny mohou vznést pojmy jako tržní cena pozemků, obvyklá cena, kupní cena, nabídková cena, zadlužitelná cena nebo úřední cena půdy. Každou z nich budete potřebovat znát za jiným účelem a podle ní si také necháte udělat příslušný odhad.
Tržní cena pozemku
Označovaná taky jako cena obvyklá. Je to cena, za kterou se momentálně pozemek dá koupit nebo prodat, zohledňuje aktuální nabídku a poptávku. Výsledkem odhadu tržní ceny pozemku je tak cena, která je v daném místě za pozemek obvyklá.
Kupní a prodejní cena pozemku
Je cena, za kterou pozemek skutečně prodáte nebo koupíte. Jedná se o finální částku, kterou budete mít uvedenou v kupní smlouvě. Může se shodovat s tržní cenou, ale může se i lišit v závislosti na tom, jak úspěšný prodejce je nebo jak moc spěchá na prodej (stává se například, že prodejce cenu pozemku sníží pod úroveň tržní ceny, pokud je pro něj z jakéhokoliv důvodu důležité prodat pozemek rychle).
Nabídková cena pozemku
Označuje se tak cena, za kterou by majitel rád pozemek prodal a za kterou pozemek nabízí k prodeji. Tato cena se může krýt s tržní cenou, ale nemusí, stejně tak nemusí být shodná s cenou prodejní.
Zadlužitelná cena pozemku
Jedná se cenu, kterou stanovuje banka v případě, že na pozemek žádáte hypotéku a budete jím i ručit. Je obvykle přibližně o 20 % nižší než tržní cena. Banky se takto pojišťují, že případný prodej pozemku pokryje výši hypotéky, pokud byste měli potíže se splácením.
Úřední cena půdy
Úřední cena, někdy také nazývaná vyhlášková cena, se týká zemědělské půdy. Je stanovená oceňovací vyhláškou (č. 441/2013 Sb.) a je závislá na tzv. bonitě půdy. Bonitu určuje kvalita půdy a její stanoviště. Používá se například pro stanovení daně z nemovitosti nebo při prodeji a koupě půdy od státu.
Druhy odhadů pozemku
S rozdílnými cenami pozemků souvisí i různé druhy odhadů. Každý z nich budete potřebovat v jiné situaci.
Tržní odhad pozemku
Jeho cílem je zjistit tržní cenu pozemku. Tento typ odhadu je potřeba nejčastěji. Využijete ho jako prodejce při stanovení nabídkové ceny, jako kupujícího vás bude zajímat, abyste věděli, zda není pozemek předražený. Potřebovat ho budete při dědickém nebo rozvodovém řízení.
K jeho stanovení je třeba zohlednit řadu parametrů a je nezbytné seznámit se důkladně se situací na trhu pozemků v dané lokalitě.
Bankovní odhad pozemku
Bude ho požadovat banka jako součást žádosti o hypotéku a nemůžete si ho nechat vypracovat od libovolného odhadce. Banka vám přidělí svého odhadce nebo si vyberete z jejího seznamu smluvních odhadců.
Soudní (znalecký) odhad pozemku
Můžete se dostat i do situace, že odhad ceny vašeho pozemku nařídí soud. Je to v případě, kdy je pozemek součástí soudního sporu (například při rozvodu nebo exekuci). Tento odhad smí vypracovat jen soudní odhadce a jedná se o úřední dokument s kulatým razítkem.
POROVNAT POJIŠTĚNÍ NEMOVITOSTI
Co ovlivňuje cenu pozemku
Pro stanovení tržního odhadu ceny pozemku se musí zhodnotit několik kritérií.
Co vše ovlivní cenu pozemku?
- Využití pozemku - zda se jedná o stavební parcelu nebo zemědělskou půdu.
- Rozloha pozemku - cena nemusí být přímo úměrná velikosti pozemku, záleží i na tom, jaká velikost je v daném místě zájemci více vyhledávaná.
- Tvar pozemku - záleží nejen na samotném tvaru, ale i na tom, jak je zasazený do okolí. Nepravidelné a hodně členité pozemky budou znamenat potíže s obděláváním půdy a bude komplikovanější na ně vyprojektovat dům. Cena takového pozemku pak může hodně klesnout.
- Orientace pozemku - zejména pro stavby nízkoenergetických domů má správná orientace pozemku vůči světovým stranám zásadní význam.
- Svažitost pozemku - nejvyhledávanější ( a tím pádem i nejdražší) jsou rovné nebo jen mírně svažité pozemky.
- Inženýrské sítě - u stavebního pozemku bude mít výrazný vliv na cenu to, jestli už je zasíťovaný, nebo ne.
- Přístup na pozemek - žádanější jsou pozemky s nekomplikovaným a jednoduchým přístupem, tj. pozemky, ke kterým vede vlastní nebo obecní cesta.
- Lokalita - atraktivní a vyhledávané lokality cenu pozemku ženou nahoru. Naopak špatné umístění vám srazí cenu i pozemku jinak ve všech ohledech bezchybného.
- Věcná břemena - pokud na pozemku váznou věcná břemena (například po něm jezdí sousedi ke svému domu), bude jeho cena nižší.
- Okolí pozemku - cenu stavebního pozemku výrazně ovlivňuje i to, co se nachází v jeho okolí a jakou vybavenost může místo nabídnout.
- Ochranné pásmo - pozemky nacházející se v ochranném pásmu mají nižší prodejní cenu.
- Záplavová oblast - nižší cenu mají i pozemky v záplavové oblasti. Cena klesá úměrně se stoupajícím rizikem záplav.
Při koupi pozemku si nezapomeňte zkontrolovat list vlastnictví (výpis z katastru), ze kterého zjistíte všechny potřebné informace o pozemku, zejména zda na něm neváznou věcná břemena, ale také informace o majiteli. Jestli má pozemek více spolumajitelů, mohlo by to znamenat potíže při koupi. Stejně tak zpozorněte, pokud by byl majitel jiná osoba než prodávající.
Prodáváte pozemek? Nezapomeňte si zjistit, jestli se na vás vztahuje povinnost zaplatit daň z prodeje pozemku.
Je lepší využít k vypracování odhadu ceny pozemku odhadce?
V některých případech nemáte na výběr a budete potřebovat odhad od odborníka. Ale i když ho přímo nepotřebujete, je dobré počítat s tím, že odhadce vám zpracuje odhad přesněji. Sami se můžete podívat na obvyklé ceny pozemků prodávaných v dané lokalitě, ale bez zkušeností nebudete umět správně zohlednit všechny faktory. Z inzerátů ani nevyčtete, za kolik se daný pozemek opravdu prodal.
Odhad ceny pozemku online
Odhad ceny pozemku můžete získat i online, ale opět se bude jednat jen o přibližný odhad.
Použít můžete cenové mapy, které jsou dostupné na internetu, ale ty jsou nezřídka zastaralé a navíc vychází pouze z prodejních cen. Co a proč konkrétní ceny ovlivnilo, z nich už nezjistíte.
Na internetu je také dostupná řada kalkulaček pro výpočet ceny nemovitosti. Zadáte do nich všechny požadované údaje o pozemku a kalkulačka vám na základě srovnání s podobnými pozemky ukáže hrubý odhad ceny.
Tyto rychlé odhady ale berte jen jako orientační. Větší jistotu vám přinese odborně vypracovaný odhad ceny pozemku. Odborníci se umí nejen orientovat v současné situaci, ale znají i vývoj trhu a umí odhadnout budoucí potenciál pozemku.
Jak vybrat odhadce ceny pozemku
V prvé řadě záleží na tom, jaký odhad ceny potřebujete. V případě bankovního nebo soudního odhadu nemáte moc možností, odhadce vám je buď přímo přidělen, nebo máte omezený výběr.
Jestli máte zájem o tržní odhad ceny, pak máte výběr mnohem větší. Existuje mnoho soukromých odhadců nebo vám odhad může zajistit realitní kancelář. S tím se ale taky zvyšuje riziko, že zaplatíte odhadci za ne zrovna kvalitní práci.
Na co si tedy dát při výběru odhadce pozor?
- Jakou používá metodu - pokud vychází jen z cenových map, budete platit za něco, co si můžete zjistit sami, a výsledek navíc nebude přesný. Kvalitní odhadce pracuje s moderními programy na oceňování nemovitostí, s územními plány, povodňovými mapami, mapami kriminality, se speciálními databázemi apod.
- Chce vidět pozemek - kvalitní odhadce nebude vypracovávat odhad ceny pozemku, aniž by ho chtěl vidět a prohlédnout si důkladně jeho okolí. Pozemek si také bude chtít nafotit. Pokud o prohlídku pozemku nestojí a nabízí odhad do druhého dne, asi nebude výsledek zrovna nejlepší.
- Místo působnosti odhadce - kvalitnější práci odvede místní odhadce, který v dané lokalitě už delší dobu pracuje, dobře ji zná, orientuje se v místní nabídce i prodejních cenách.
- Nereálné sliby - zejména pozor na nereálné termíny zpracování.
- Pozor na podvodníky - stát se odhadcem není jen tak, odhadce musí splňovat určité profesní standardy. Soukromí odhadci pracují na živnostenský list a jedná se o živnost vázanou, kdy musí zájemce splnit řadu podmínek a prokázat odpovídající vzdělání. Na ještě vyšší úrovni jsou certifikovaní odhadci, kteří pro získání certifikátu musí projít speciálním kurzem, absolvovat úspěšně zkoušku a vykázat se několikaletou praxí. Ověřte si, že vámi vybraný odhadce je opravdu odborník.
Jak dlouho trvá vypracování odhadu ceny pozemku?
Délka zpracování odhadu je závislá jednak na aktuálních časových možnostech odhadce, jednak na konkrétním pozemku (kde přesně leží, na jeho parametrech).
Obvykle ale můžete počítat s dobou 5-7 dnů.
Kolik stojí odhad ceny pozemku?
Ceny odhadu se liší podle typu odhadu. Odhad ceny pozemku bývá levnější než odhad ceny nemovitosti, který je závislý i na velikosti posuzovaného domu nebo bytu, znamená pro odhadce více práce a zabere mu více času.
Za odhad zaplatíte cenu v rozmezí 4-6 tisíc Kč. Někdy však získáte odhad i zdarma. Banky občas nabízí akce, v rámci kterých vám bankovní odhad potřebný k žádosti o hypotéku vypracují zdarma. Stejně tak můžete jako prodejci pozemku získat odhad zdarma od realitní agentury, kterou prodejem pověříte.
Online odhady jsou zdarma nebo za menší poplatek v řádu několika stokorun.
Kdy budete potřebovat pojištění majetku?
Hypotéku můžete získat pouze na stavební pozemek. Takový si obvykle kupujete, pokud máte v plánu na něm stavět. Hypotéku můžete získat společně na koupi pozemku i na následnou stavbu, nebo můžete dostat dvě menší oddělené hypotéky - na pozemek a na stavbu.
Společná hypotéka pro vás bude znamenat trochu náročnější zařizování, protože budete muset ještě před koupí pozemku zajistit pro banku všechny potřebné dokumenty ke stavbě (to nebývá problém například při stavbách na klíč, protože firmy tento postup již znají a jsou schopné vám všechny dokumenty zařídit). Ušetříte ale na různých poplatcích a budete mít ihned zajištěné i finance na stavbu, což vám může celou stavební akci urychlit.
Při poskytnutí hypotéky zároveň i na stavbu budete potřebovat mimo jiné pojištění majetku. Jedná se o běžný požadavek bank, který vás zároveň může uchránit před komplikacemi v budoucnu, kdyby se během stavby cokoliv stalo (i rozestavěný dům vám mohou poškodit přírodní živly, může ho zachvátit požár, poničit vandalové nebo vám mohou zloději ukrást stavební materiál uložený na pozemku).
Nemusíte shánět žádné speciální pojištění pro banku. Sjednejte si běžné pojištění nemovitosti s tím, že pojistné plnění by v případě pojistné události bylo vyplaceno bance. Z těchto peněz banka buď splatí vaši hypotéku, nebo vám je poskytne na opravu.
TIP: Podívejte se, jaký je rozdíl mezi pojištěním nemovitosti a domácnosti.
Pojištění nemovitosti si můžete zařídit sami u kterékoliv pojišťovny. Někdy se ale vyplatí využít nabídku banky u její smluvní pojišťovny, protože můžete získat výhodnější podmínky a cenu.
Jestli se vám nabídka vyplatí nebo ne, můžete snadno zjistit porovnáním nabídek různých pojišťoven. Naše kalkulačka pojištění nemovitosti vám ušetří čas i práci. Porovnejte si nabídky jednoduše online nebo využijte našich poradců.